2022.1.18
住宅購入には、引っ越し代やエアコン等の家電の購入費用の他にも、登記費用や火災保険料、注文住宅の場合であれば、地盤調査・地盤改良費用・上下水の引き込み・加入金等、新築マンションの購入であれば、修繕積立基金など、色々な費用がかかってきます。
新築の建売住宅・注文住宅・中古マンション・新築マンション、物件によってかかる費用は様々です。
こちらのブログでは、「新築の建売住宅」を購入する場合の諸費用について、金額や内容についてご説明しています。
不動産業者さんで話を聞く際に、時間の都合上、細かい説明を省略してしまうことがほとんどかと思いますが、費用の内容についてなんとなくでも理解していただければ、商談や契約に臨む際に、余計な費用を払わなくて済むこともあるかもしれませんので、参考にしていただければと思います。
不動産登記は、所有者を確定させるために行われるものです。仮に第三者が物件の引渡し後、土地や建物について所有権を主張したとしても登記の内容が優先されますので、権利の保護をおこなうためにもこの不動産の登記は必要となります。
また、住宅ローンの借入をおこなう際にも、銀行は、返済が滞った時に備えて土地や建物を担保として抑える登記（抵当権設定登記）を行います。この登記についても登記費用の中に含まれてきます。
この不動産登記手続きですが、専門の資格を持った司法書士が行いますが、登記費用の全額が司法書士の報酬というわけではなく、費用の大半が国に支払う国税になっています。
費用としては、総額３５万円～５５万円程度みておく必要があり、土地・建物の大きさ・物件の所在地によって金額が変わってきますが、地方自治体の発行する固定資産税評価額を基にして計算されています。
また、新築住宅の場合は、固定資産税の評価額が定まっていないため、類似する不動産の登録価格を基準として法務局が認定した価格が評価基準となっています。
登記費用の内容は、具体的に「所有権の移転登記費用」、「所有権の保存登記費用」、「抵当権の設定登記費用」があります。
「所有権の移転登記費用」は、売主の建築会社様が所有している土地に対して、買主様の名義に土地の名義変更をおこなう登記です。
税金の金額は、固定資産税評価額×1.5％（令和５年３月３１日までに登記を受けるものについて）
の計算となり、土地に関する登記のため、所在地や土地の広さによって金額が大きく変わってきます。
「保存登記費用」は、新築住宅の場合に新しく登記名義人を登記する際にかかる費用になります。大半は、住宅の購入者が新しく登記名義人になることが多いですが、稀に売主の建築会社が一度、登記を行ったのちに移転登記をおこなうケースもあります。
固定資産税評価額×0.15％（自己の居住の用に供した場合の軽減措置）
の計算となります。
「抵当権の設定登記費用」は、住宅ローンの借入をおこなう場合には、必ず必要となる登記です。先ほどの、住宅ローンを貸し出す銀行が、返済が滞った際に備えて土地・建物を担保として抑えるための登記になります。
借入金額×0.1％（軽減措置が受けられない場合には、0.4％）
の計算となります。
まとめると、登記費用に関しては、「所有権登記費用」＋「所有権の保存登記費用」＋「抵当権の設定登記費用」＋「司法書士さんの報酬」になります。
この費用に関しては、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
新築住宅の多くの場合、建築会社さんの方では登記をおこなっておらず未登記の状態になっていることがほとんどです。
そのため、実際には、販売中のお家が建っているのですが、謄本上は何も建っていない状態となっています。
どのような建物が建っているか主に、「所在」「種類」「構造」「床面積」「いつ建築されたのか」等の登記の表題部を登記するのが、表示登記申請となります。
この表示登記費用ですが、前述の登記費用では、専門の資格を持った司法書士の方がおこなうものでしたが、こちらの表示登記費用に関しては、「土地家屋調査士」の方が行います。
建築会社指定の土地家屋調査士が、おこなうことがほとんどで、金額は大体９万円～１１万円程度の金額となります。
この費用に関しても、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
印紙は、土地建物の売買契約書に必要となります。
印紙を貼った原本を買主様が所有して、契約書のコピーを建築会社の売主様が所有するケースがほとんどです。
そのため印紙代については、買主様の負担となることがほとんどですが、稀に建築会社も原本を所有するために、契約書を２通作成して建築会社の売主様も印紙を貼るケースもございます。中には、印紙代を買主様と建築会社の売主様で折半するケースもございます。
印紙代の金額については、売買代金によって金額が異なります。
100万円～200万円・・・1,000円
500万円～1000万円・・・5,000円
1000万円～5000万円・・・10,000円
5000万円～１億円・・・30,000円
【令和４年３月31日までに作成されるもの】
この費用に関しても、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
固定資産税・都市計画税は、所在地の地方公共団体に支払う地方税に該当していて、所有している「土地」・「建物」の評価に基づいて課税されます。
また、都市計画税については、該当地が市街化区域に該当している場合にのみ課税される仕組みになっていますが、福岡市においては、ほとんどのエリアが市街化区域に該当していますので、都市計画税も納めている方がほとんどかと思います。
税金の金額を決める評価については、土地の場合は、不動産鑑定委員会が決定する地価公示価格を基に計算されます。
当然、土地の価格が高いエリアの場合や土地面積が広い場合については、それに伴って固定資産税・都市計画税についても高くなります。
また、建物の場合は、
「建物の評価額」＝「再建築価格」×「経年減点補正率（建物の経過するにつれての補正）」
によって計算されます。
建物についても、構造や建物の大きさで税金の金額が変わってきます。
住宅を購入すると大体１か月～２ヶ月程度で、役所から固定資産税・都市計画税の評価についての調査の書類が届きます。
以前は、実際に現地を調査員の方が赴いて確認をしていたようですが、最近は、図面関係の書類を送って完了するケースも多いみたいです。このあたりの調査方法については分かりませんが、カーポートやウッドデッキ等も評価額に加えられてしまうので、役所の調査が終わってから取り付け工事を行うお客様がいることもよく耳にしました。しかしながら実情のところはよく分かりません。
また３年に一度、評価替えが行われますので一般的には、年数の経過によって固定資産税・都市計画税の金額も低くなっていきます。
固定資産税・都市計画税の計算方法は、各々の評価額に対して決められた税率をかけて計算していきますが、居住用の物件の場合は、税率が通常よりも低く設定されています。
細かな計算方法、税率については、今回は割愛をさせていただきます。
支払い方法等については、毎年１月１日時点における登記簿上の所有者に請求がかかる仕組みになっています。毎年１月に入ってすぐに請求が来るものではなく、大体４月の初旬から中旬にかけて順次請求書が届く仕組みになっています。
４月に届いた固定資産税・都市計画税は、４期に分かれていますので、１月～３月分・４月～６月分・７月～９月分・１０月～１２月分を決められた納入日までに支払っていきます。
今回の諸費用についての固定資産税・都市計画税については、お引渡しをした日をもって売主の建築会社様と買主様の間で日割りの折半をするような形になります。
ただ、１月～４月の新年度の固定資産税・都市計画税の請求書類が届くか届かないかの時期でお引渡しをおこなう場合は、届いてから清算をする方・前年度の金額で清算してしまう方法、もしくは預り金を預かって請求書が届き次第、清算をおこない差額を返金する方法など、建築会社様によって方法は様々です。
新築戸建ての固定資産税・都市計画税の金額についての相場は、年間大体１０万円～１６万円程度です。
※こちらの金額に関してはあくまで今までの経験に基づく金額ですので、実際と異なる可能性があることを予めご承知おきください。
この費用に関しては、諸費用として住宅ローンの中に組み込めないことが多いです。
不動産取得税は、お引渡しが終わってから大体半年程度経過した頃に請求書が自宅に届く「県税」で、土地・建物を取得した際にかかる税金になります。
書類の送付時期がまちまちで、お客様の中には、１年近く経ってから書類が届いたお客様もいらっしゃいました。
忘れた頃にやってくるのがこの不動産取得税です。
新築戸建ての場合、居住用の軽減措置を活用することができますので、大体の方は税金の金額は控除されることが多いです。
間違えて支払ってしまうお客様もいらっしゃいましたが、再度、控除請求をかけることも可能です。不動産取得税のはがきが届いた際には、ひとまず購入した不動産会社もしくは県税の窓口に相談してみてください。
尚、こちらの費用に関しては、住宅ローンの中に組み込めない費用となります。
住宅ローンを利用する場合には、金融機関に対して支払う事務手数料や保証会社に支払う事務手数料、住宅ローンの契約書に貼る印紙代等がかかってきます。
かかってくる事務手数料や保証料は、借入をおこなう金融機関や住宅ローンの金額によって様々ですが、今回は一般的なインターネットバンキングで４０００万円の住宅ローンを借りた場合を想定しています。
※勤続年数・勤務先・年収・借入状況・年齢等によって保証料等は変わることがありますのでご了承ください。
事務手数料（借入金額の2.2％）
４０００万円×２.２％＝約８８万円
印紙代
２万円（※金額や夫婦でペアローンを利用した場合等は金額が変わる可能性があります。）
最近では、電子契約書を使用する場合など、印紙代がかからないケースも増えています。
保証料、なし。
住宅ローンについての記事も別のブログにてご紹介していますので、そちらもご参考ください。
住宅ローンはどの銀行で組むとよい？？
この費用に関しても、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
住宅ローンを利用して購入する場合には、必ず銀行から火災保険の加入を求められます。
この火災保険ですが、文字通り自宅が火災で燃えてしまった場合はもちろん、天災地変、台風、大雨、洪水によって自宅の一部もしくは全部が損傷してしまった場合などの保険になります。
また、地震保険も合わせて付帯できますし、自宅の中の家財にも保険をかけることもできます。
保険の内容（建物の保険価格・家財の保険価格・特約の有無・保険期間）によって金額は１０万円台～５０万円台まで大きく変わってきます。
火災保険についても別に、ブログにてご紹介をしています。
火災保険どのように決めていますか？？
所在地や建物の価格・家族構成等によって補償内容・保険金額を募集人の方としっかりと打ち合わせの上、決めていただければと思います。
この費用に関しても、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
仲介手数料・事務取扱手数料は、仲介会社に支払う金額となります。
仲介手数料の正規の金額は、
「売買金額×３％＋６万円×消費税」となります。
仮に、４０００万円の物件の場合は、
（４０００万円×３％＋６万円）×消費税＝約1,386,000円の金額となります。
また、会社によっては、ローンの代行事務手数料や契約事務手数料など別途費用が発生する場合もございます。
ちなみに、福岡ホームでは、仲介手数料は最大無料となりますので、
上記の仲介手数料約1,386,000円は最大無料となります。
福岡ホームの仲介手数料無料サービスについては、こちらをご確認ください。
福岡ホーム仲介手数料無料サービスについて
また、この仲介手数料に関しても、大半の金融機関が諸費用として住宅ローンの中に含めることができる費用になります。
付帯工事費用は、主にカーテンレールやテレビアンテナ・網戸・シャッター等、建売住宅の中には、新生活を始める上で必ず必要なものを追加工事する必要があるものもあります。
また、お客様の中には、壁紙を一部おしゃれなアクセントクロスに変更する追加工事や、食器洗い乾燥機を追加で設置したりなど追加リフォーム工事をおこなう方もいらっしゃいます。
その他にも、引っ越し費用はもちろんのこと、部屋数が増えることによるエアコンやカーテン等、新生活を始める際には色々とお金がかかります。
これらの費用については、金融機関によっては、まとめて住宅ローンの中に含めて借入をすることができる銀行もあります。
もちろん、付帯工事の契約書や引っ越し費用の見積書や家具家電製品の領収書を求められことが多いですが、自己資金を残しておきたい方は、このような金融機関の利用を検討してみるのも良いかと思います。
新築戸建てを購入されたお客様のお話を聞くと、これらの付帯工事費用・引っ越し費用・家具家電商品の購入にかかった費用で、大体８０万円近くかかりましたと聞くことが多いです。
これまでの諸費用をすべてまとめると下記のようになります。
※物件・保険内容・付帯工事費用によってこれらの諸費用は変動しますので、あしからずご了承ください。
登記費用・・・約４５万円
表示登記費用・・・約１０万円
印紙代・・・約１万円
固定資産税・都市計画税・・・約１３万円
不動産取得税・・・減税措置によりほとんどかからない。
住宅ローンにかかる保証料・事務手数料・印紙代・・・９０万円（４０００万円借入）
火災保険料・地震保険料・・・約５０万円（火災保険１０年間・地震保険５年）
仲介手数料・事務取扱費・・・約１３８万円（物件価格４０００万円の場合）
付帯工事・家具家電商品・引っ越し費用・・・約８０万円
住宅購入のための諸費用は、合計で約427万円になります。
ちなみに、福岡ホームでは、仲介手数料が最大無料となりますので、
約427万円かかる諸費用は、最大約289万円まで節約することが可能です。
登記費用・・・大体の金融機関が組み込める
表示登記費用・・・大体の金融機関が組み込める
印紙代・・・大体の金融機関が組み込める
固定資産税・都市計画税・・・金融機関によっては不可
不動産取得税・・・ほとんどの金融機関が不可
住宅ローンにかかる保証料・事務手数料・印紙代・・・大体の金融機関が組み込める
火災保険料・・・大体の金融機関が組み込める
仲介手数料・事務取扱手数料・・・大体の金融機関が組み込める
付帯工事費用・家具家電商品や引っ越し費用・・・一部の金融機関のみ可
福岡ホームでは、住宅ローンについても、ご相談・取り扱いをおこなっております。
お気軽にご相談ください。
物件価格・諸費用・自己資金を含めて、月々の返済シミュレーションをご確認ください。
【現在調整中です。】
