初めに住宅を購入する際、現在、ほとんどの方が、住宅ローンを組まれて購入しています。

現在、金融機関の住宅ローン金利は、過去最低低金利といわれています。

また、住宅ローン控除で、借入当初１０年間、もしくは１３年間、所得税・住民税の還付を行える上、団体信用生命保険という、死亡時に住宅ローンを免除してくれる保険も付いてきます。

 

低金利かつ住宅ローン控除の制度もあり、住宅購入される上で、自己資金を投入される方は、減っているように思えます。住宅を購入されるお客様にも、自己資金の投入をお勧めすることも減ってきたように思えます。

むしろ、住宅購入後の引っ越し費用や家具家電を買い替えたり、カーテンや照明器具等を新調したりと意外に、購入後もお金がかかってきますので、無理に自己資金を入れる必要はありませんよ。とお勧めしています。

もちろん、フラット35のように、全体の購入資金の一部分の金利が高い場合などは、自己資金（頭金）を投入するメリットは高いと思います。

また、相続税対策のために、親族からの援助があるのであれば、住宅購入のための贈与税の非課税枠を十分に使った方が良いケースもありますが、全体的にみると少ないケースかと思います。

 

さて、住宅ローンを組むための金融機関ですが、現在、住宅ローンを取り扱っている金融機関は、都市銀行から地方銀行、ネット銀行、住宅金融支援機構（フラット３５）などざっと数えても１５社以上が住宅ローンの貸付を行っています。

もちろん、金融機関によって、借入ができる金額、年収条件や勤続年数、年齢制限などが異なっていますし、金利や団体信用生命保険の内容、手数料・保証料、借入期間など様々な条件があります。

今回は、特定の金融機関のお名前は伏せさせていただいて、住宅ローンの基本的な内容と考え方をご紹介しています。

具体的なご相談・ご質問は、お問合せ・ご来店いただけると幸いです。

 

まず、お客様から住宅ローンのご相談を受けた際に、

「一番、金利が安い銀行で借りたいです。」

というご要望が多いように思います。では、初めに金利の違いでどのくらい毎月の返済や将来支払う利息が変わるのか、簡単にケーススタディをしてみます。

 

3500万円借りた場合のA銀行とB銀行の金利の違い。

（Ａ銀行）金利：0.8％（変動金利）、返済期間：35年、元利均等払いの場合

毎月：95,571円、35年間の支払い利息5,139,957円

（B銀行）金利：0.5％（変動金利）、返済期間：35年、元利均等払いの場合

毎月：90,854円、35年間の支払い利息3,159,049円

といった支払いになります。※変動金利ですが、今回は、３５年間金利の変動はなかったものとして考えています。

0.3％の違いですが、毎月の支払金額は、約5,000円変わってきますし。生涯支払う利息は、200万円も違います。やはり支払いだけを考えると、金利は0.01％でも安いほうがいいですよね。

ちなみに、もっと金利が安い金融機関もあります。

 

それでは、金利が安い銀行が一番良いかというと、そうとも限りません。

 

金利以外に住宅ローン会社を選ぶ基準として、冒頭で少し触れていました、「団体信用生命保険」の内容も大切になります。

一般的な団体信用生命険の内容は、主債務者の方が、死亡した場合もしくは、重度の障害を負った場合に住宅ローンの残りの残債が免除になります。仮に、住宅を購入されて、１か月後に主債務者の方が不慮の事故で亡くなってしまった場合、その時点で、住宅ローンの支払いは免除となります。

ただ、住宅ローンの商品によっては、この一般的な団体信用生命保険（以降、「団信」）の内容に加えて、ガンになった場合にも支払い免除の特約が付いたり、ガンになった時の一時金や、ガンの先進医療保障の特約が付いていたり、三大疾病（心筋梗塞・脳卒中・ガン）になって手術をした時、就労不能になった時など様々な条件で住宅ローンを免除にしてくれる特約が付いている場合もあります。金融機関の商品によっても変わりますが、住宅ローンの金利に上乗せをして保障を手厚くしたりする場合や、元々の団信の中に上乗せの保障が付いている場合もあります。

 

 

また、借入をする際には、「保証料」もしくは、「事務取扱費」という名目で、銀行への手数料がかかることがあります。

ここで言う事務手数料は、不動産の仲介会社さんがまれに銀行の代行手数料といった名目で取る「事務手数料」とは、また別の費用になります。

ちなみに、福岡ホームでは、「契約事務手数料」や「ローン代行手数料」などの費用は、いただいておりませんので、ご安心ください。

 

保証料とは、住宅ローンを貸し出す銀行が、万が一、住宅ローンの借入者が滞納や、不払いを起こした場合に、肩代わりしてくれる委託している保証会社への保証料になります。

もちろん、肩代わりしてくれるとは言え、支払いを免除してくれるものではありませんので、ご注意ください。最悪の場合、競売などにかけられてしまいます。

 

事務取扱費は、窓口での対応を行わないネット系の金融機関に多いように思います。

借入金額の2.2％程度を取られることが多いです。

保証料と事務取扱費の費用は、大体同じくらいになりますが、注意するべきは、借換えや一括繰上げの場合です。

保証料の場合は、あくまで借入期間に対して保証料を計算していますので、借換えや一括繰上げの際には、住宅ローンの残りの期間と残債を計算して余剰分の保証料を返還してもらえます。

事務取扱費に関しては、一度の支払いで完結しますので、もしも、借換えをしようとした場合には、再度、事務取扱費や保証料がかかってしまいますので、注意が必要です。

 

 

ちなみに、お客様と住宅ローンのお話をしている際に、

「メインバンクやお給料の口座ではないけど、毎回、振替や手数料などが取られたりしないですか？？」

とご質問を頂きますが、今ほとんどの金融機関が、無料で口座振替を行っていますので、ご安心ください。

私自身も、住宅ローンを組んでいる金融機関の口座は、毎月自動振替で、引落しのみの完全に住宅ローン専用の口座になってしまっています。

口座の記帳も年に１回、２回程度ですね。

 

最後に、住宅ローンを選ぶ際には、特に金利と保障の内容をしっかり検討するべきだと思います。

不動産屋さんの中には、付き合いのある銀行の住宅ローンや手続きの簡単な金融機関を勧めてくる場合もあります。

当然、収入状況や勤続年数・雇用形態・年齢等の条件で、住宅ローンの取り組みができる、できないは、ございますが、今現在のご家族の収入状況や、加入されている医療保険の内容や生命保険の内容を考慮して総合的に住宅ローンの検討をしてみてください。

もちろん、今の収入やご家族の状況に合わせた借入金額の設定が前提です。

借入ができる金額と無理なく返済できる金額は、また別問題ですので、ご注意ください。

 

 

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代表　牧野　修平