不動産購入を検討する方の永遠のテーマである購入した方がお得か賃貸で過ごした方がお得かについて、ブログを書いています。あくまでも一人の不動産屋さんの意見として参考としてください。

今回は、あくまでも購入かもしくは賃貸かのお話になりますので、マンションが良いか戸建てが良いかは、また別の機会でお話したいと思います。

 

まず、不動産購入についてのメリット・デメリットからお話ししていきます。

 

 

メリットについては、

①毎月支払う家賃を自分の資産のために支払っていけるということです。

もちろん住宅ローンが完済してしまえば、支払いが終わりますので、住宅ローンに支払っていた毎月の支払い分を老後生活の蓄えにして、老後の年金生活の負担を減らしてくれます。

医療の進歩もあり、平均寿命は男女ともに８０歳を超えています。老後の長い生活の中で、住宅費を削減できるのは、大きなメリットです。

 

②住宅ローン控除や住まい給付金などの税金優遇や補助金を受けられます。

まず住宅ローン控除については、１０年間もしくは１３年間、住宅ローンの年末の残高に応じて、住宅ローンの年末残高の１％の金額を所得税・住民税から控除できる仕組みになっています。

給与所得者の方であれば、年始に会社から貰う「源泉徴収票」の中の「源泉徴収税額」の金額が控除されるようになります。また、控除しきれなかった分については、翌年の住民税（市県民税）から13万6500円を限度に控除することができます。

詳しい話は、割愛をさせていただきますが、仮に、３０００万円の住宅を購入し、諸費用で３００万円、合計３３００万円で住宅ローンを３５年間（１％金利・元利均等返済）で組んだ場合、住宅ローン控除を１０年間フル活用できた場合、約２８０万円の節税をおこなうことができます。

住まい給付金については、収入金額によって給付金額に違いがありますが、最大５０万円を国から給付することができます。消費税率が増税になったことによる補助金の意味合いがあります。申請期日に締め切りがありますので、申請する際は、ご注意ください。

 

③団体信用生命保険の保険加入により、万が一の場合の世帯全体の保険金の必要保障額を下げることができます。

民間の金融機関で住宅ローンを組まれる際には「団体信用生命保険」という住宅ローンを組んでいる主債務者が死亡もしくは高度障害になった際に、住宅ローンを免除する保険への加入が必須となります。

保険料に関しては、金利の中に含まれていますので、別途保険料を支払う必要はありません。また、金利を上乗せすることにより、ガン・三疾病・就業不能時の特約をつけることができる金融機関もあります。

通常、世帯の中で収入力のある方が、万が一の場合に備えて生命保険などの民間の保険に加入することが多いです。賃貸住宅の場合は、万が一、収入が途絶えた時に毎月の賃貸住宅の家賃分も補えるように、保障内容を組む必要がありますが、住宅を購入することにより、その保障額を減らすことも可能になります。

 

次に住宅購入派のデメリットについてです。

 

①転勤や子供の教育環境、近隣トラブルによって引っ越しをせざるを得ない場合に、持ち家であることが負担となります。

この場合は、売却や賃貸に出したりもしくは、住宅をそのままにしていたりするのですが、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売れなかったり、賃貸に出しても入居者が決まらなかったりと、リスクとなる部分が多くあります。近隣トラブルが原因ともあれば、なおさらそのリスクは高くなります。

 

②子供が巣立ってからは、夫婦２人で自宅が広すぎたり、２階の部屋をほとんど使わなかったりと無駄に手入れやメンテナンスに費用がかかってしまいます。

子供が小学生から高校生もしくは、大学生までの約１５年間が子供部屋、生活するための空間など一番、住宅の広さが求められる時期となります。ただ、その時期が終わってからは、夫婦２人にとっては、広すぎるお部屋や空間が残ってしまいます。

 

③給湯器や水回り製品・外壁塗装などのメンテナンス費用、固定資産税・火災保険料、マンションであれば修繕積立管理費等の保険料や税金がかかる点です。

戸建て住宅であれば、大体１０年から１５年の期間で、外壁塗装や屋根の塗装を行う必要があります。大体１００万円から１５０万円程度が相場となります。

マンションであれば、マンション全体の修繕積立金や管理費、駐車場代が、築年数と共に、変動していきます。

その他にも、給湯器や水回り製品も消耗品になりますので、定期的なメンテナンスや交換が必要になります。

また、毎年の固定資産税・都市計画税も賃貸住宅では、かからない出費です。

その他にも火災保険料・地震保険料がかかってきます。年々、自然災害が多くなり、保険料も値上がりの傾向にあります。

 

 

次に賃貸住宅派のメリット、デメリットです。

まずメリットの方からです。

 

①賃貸住宅のメリットとしては、ご家族が結婚した時、第一子が生まれた時、第二子が生まれた時、子供の部屋が必要になった時、子供が自立した時などの家族の人数や状況によって住まいを変更していくことができること。

また、近隣トラブルや、子供が学校に馴染めない等のケースにおいて住み替えが比較的に簡単にできるという点になります。

 

②費用面においても、２年に一度の火災保険料、固定資産税や住宅のメンテナンス費用もかかりません。マンションであれば、修繕積立金や管理費が経過年数に伴って上がる等、出費が不安定な部分が多いですが、賃貸住宅であれば、その心配はほとんどありません。

 

③万が一、給与の削減・ボーナスの削減、最悪の場合、リストラ等にあってしまい年収が下がった場合に、収入に応じて、住まいを変更することが可能です。逆に、年収が上がった場合に更にグレードの高いマンションに住み替えることも可能になります。持ち家の場合は、銀行に相談して、支払いを延ばしてもらったり、子供の養育費を減らしたり生活水準を下げるなど、賃貸住宅に比べて、住宅ローンの支払いが重荷になってしまうことがあります。

 

 

賃貸住宅のデメリット

①賃貸住宅は、若く、働いている間は、いいのですが高齢になるとなかなか賃貸住宅への引っ越しが難しくなります。理由としては、年金暮らし方の場合、安定した職に勤めている方と比べると収入面で不安があるのと、高齢者の場合は、孤独死などのリスクが高くなるため、申込後の審査で落ちることが多くなります。

②木造の賃貸住宅などでは、隣の人の声やテレビの音が聞こえてきたりなどの騒音トラブルがあったりします。特に、小さなお子様がいるご家庭では、夜泣きの声などが原因で、苦情を言われたり、酷いケースでは、嫌がらせを受けたりすることもあります。

③住宅購入のメリットでもありました、老後の住宅費の家賃ですが、賃貸住宅の場合では、老後の生活費に加えて、住宅費も別に貯蓄をしていく必要があります。

仮に老後、６万円の賃貸住宅に住むとして、定年後少し働いたとして７０歳でリタイアした場合、平均寿命まで１０年近くあります。と考えると、老後までの間の住宅費は少なくとも、１０年×１２か月×６万円＝７２０万円程度は、貯蓄しておくべきだと考えます。

 

総合的に考えると、購入も賃貸も良いところ悪いところがあり、一概にこっちの方がと言い難いところは多いです。

ただ、資産性のある土地柄やエリアで購入するのであれば、購入するメリットの方が多いと思います。現在、少子高齢化社会が進んで、人口は減少傾向にあります。ただ、人口が減少しているとは言え、利便性の高い都市部には人が集まり、田舎の人口の過疎化が進んでいる状態です。

 

戸建てやマンションの価格も人口に比例していきますので、人口の多いエリアでは、当然建物価格は年々価値が下がっていきますが、土地の価格は人口やその時の経済情勢によって変化しますので、場合によっては、購入した時よりも高く売れたというケースも珍しくありません。

人口が減っていくエリアでは反対に、土地価格、建物価格共に、下落していきます。

 

市町村には、人口の動向指数などの資料が存在するところも多いので、住宅を検討する際には、そうした指標も一つの検討材料にしてみてください。

 

福岡ホーム

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代表　牧野　修平